اظهارات اخیر خشایار باقرپور درباره وضعیت فعلی و آینده بازار مسکن، با ترسیم سه سناریو برای سال ۱۴۰۵، از رشد بیش از ۵۰ درصدی قیمت مسکن سخن گفته و سال آینده را «سال مسکن و املاک» توصیف کرده است. این در حالی است که بازار مسکن طی ماه‌های اخیر با رکود معاملاتی، کاهش صدور پروانه ساختمانی و افت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی مواجه بوده است.

رکود ساخت‌وساز؛ واقعیت آماری یا هشدار صنفی؟

بر اساس داده‌های رسمی منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، صدور پروانه‌های ساختمانی در بهار و تابستان ۱۴۰۴ کاهش محسوسی داشته است؛ موضوعی که از افت تمایل سازندگان به آغاز پروژه‌های جدید حکایت دارد. کارشناسان معتقدند کاهش ساخت‌وساز در شرایطی که تورم نهاده‌های ساختمانی از تورم عمومی پیشی گرفته، قابل پیش‌بینی بوده است.

با این حال، برخی تحلیلگران استفاده از واژه‌هایی نظیر «ورشکستگی صنعت ساختمان» را اغراق‌آمیز می‌دانند و معتقدند بازار مسکن بیش از آنکه در آستانه فروپاشی باشد، در وضعیت رکود تورمی قرار گرفته است؛ وضعیتی که در آن معاملات کاهش می‌یابد اما سطح عمومی قیمت‌ها همچنان میل به افزایش دارد.

شکاف میان تورم ساخت و تورم فروش

یکی از محورهای اصلی سخنان باقرپور، افزایش شدید هزینه‌های ساخت در مقایسه با رشد قیمت فروش مسکن است. به گفته وی، طی دو سال اخیر تورم فروش در محدوده ۲۵ تا ۳۰ درصد بوده، در حالی که تورم نهاده‌های ساختمانی تا مرز ۵۰ درصد و حتی بالاتر رسیده است.

فعالان بازار ساخت‌وساز نیز تأیید می‌کنند که رشد قیمت مصالح، دستمزد و عوارض شهری حاشیه سود سازندگان را کاهش داده است. با این حال، برآورد دقیق نرخ تورم ساخت نیازمند انتشار کامل و شفاف آمارهای رسمی است؛ موضوعی که همواره محل بحث بوده است.

سه سناریوی ۱۴۰۵؛ از رکود مطلق تا رونق شدید

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران سه سناریو برای سال آینده ترسیم کرده است: وقوع جنگ، تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح و دستیابی به توافق از مسیر دیپلماسی.

کارشناسان اقتصادی معتقدند چارچوب سناریومحور برای تحلیل بازار، رویکردی منطقی است، اما درباره پیامدهای هر سناریو اختلاف نظر وجود دارد. در صورت تشدید تنش‌های سیاسی، احتمال رکود معاملاتی بالا خواهد رفت، هرچند تجربه سال‌های گذشته نشان داده حتی در شرایط بحرانی، قیمت اسمی مسکن لزوماً کاهش نمی‌یابد و ممکن است همگام با رشد نرخ ارز افزایش پیدا کند.

در سناریوی توافق نیز برخی تحلیلگران بر این باورند که کاهش نرخ ارز و تعدیل انتظارات تورمی می‌تواند بخشی از سرمایه‌های سرگردان را به سمت بازارهای نقدشونده‌تری مانند بورس سوق دهد و الزاماً موج گسترده‌ای از ورود سرمایه به بازار مسکن ایجاد نکند.

پیش‌بینی رشد ۵۰ درصدی؛ محتمل اما غیرقطعی

باقرپور پیش‌بینی کرده متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران که اکنون حدود ۱۲۵ تا ۱۳۰ میلیون تومان برآورد می‌شود، در همین مقطع زمانی سال آینده به حدود ۲۰۰ میلیون تومان برسد.

تحلیلگران اقتصادی معتقدند تحقق چنین رشدی به چند متغیر کلیدی وابسته است: نرخ ارز، رشد نقدینگی، سیاست‌های پولی و وضعیت روابط خارجی. در صورتی که تورم عمومی در سطوح بالا باقی بماند و عرضه ساخت‌وساز کاهش یابد، رشد اسمی قیمت‌ها دور از ذهن نخواهد بود. با این حال، محدودیت شدید قدرت خرید خانوارها می‌تواند مانعی جدی برای جهش‌های پایدار قیمتی باشد.

فشار معیشتی و سهم بالای مسکن در سبد خانوار

یکی از نکات قابل تأمل در اظهارات این مقام صنفی، اشاره به سهم ۶۵ تا ۷۰ درصدی مسکن در سبد هزینه خانوار در برخی مناطق شهری است؛ موضوعی که کارشناسان اجتماعی نیز آن را تأیید می‌کنند. افزایش سهم مسکن در هزینه‌های خانوار به معنای کاهش توان تأمین سایر نیازهای اساسی و تشدید شکاف طبقاتی است.

کارشناسان معتقدند حتی اگر سهم مسکن به حدود ۴۰ درصد کاهش یابد، می‌تواند به بهبود محسوس معیشت خانوارها منجر شود؛ هرچند دستیابی به این هدف نیازمند اصلاحات ساختاری در حوزه عرضه زمین، نظام تأمین مالی و سیاست‌های حمایتی است.

مرور اظهارات مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران نشان می‌دهد بخشی از تحلیل‌های وی درباره رکود ساخت‌وساز و فشار هزینه‌ای بر خانوارها با واقعیت‌های آماری همخوانی دارد. با این حال، پیش‌بینی رشد بیش از ۵۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵، بیش از آنکه یک سناریوی قطعی باشد، وابسته به تحولات سیاسی و اقتصادی پیش‌رو است.

در مجموع، به نظر می‌رسد بازار مسکن در سال آینده نیز همچنان تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی و ریسک‌های سیاسی حرکت خواهد کرد و محتمل‌ترین سناریو، تداوم شرایط رکود معاملاتی همراه با رشد اسمی قیمت‌هاست؛ وضعیتی که حل آن نیازمند سیاست‌گذاری هماهنگ در حوزه پولی، ارزی و عرضه مسکن خواهد بود.